отношение площади застройки к площади участка
Статья 18. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков
Информация об изменениях:
Решением Думы города Бийска Алтайского края от 25 мая 2017 г. N 853 статья 18 настоящего приложения изложена в новой редакции
Статья 18. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков
1. Основными нормативными показателями плотности застройки являются коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков.
2. Коэффициент застройки определяется как отношение суммы площадей зданий, которые можно разместить на территории земельного участка к площади земельного участка.
3. Площадь застроенной части участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, площадки погрузочных устройств, подземные сооружения, над которыми не могут располагаться здания и сооружения.
4. В площадь застроенной части участка не включаются площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железнодорожными путями, площадками для отдыха, зелеными насаждениями, открытыми автостоянками, подземными зданиями и сооружениями или их частями, если над ними могут располагаться здания и сооружения.
5. Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли.
6. Суммарная площадь зданий определяется как сумма общей площади зданий, сооружений, в том числе и подземных.
7. Коэффициент плотности застройки устанавливается для земельных участков, предназначенных для строительства в жилой зоне. Определяется как отношение суммарной площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
8. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента плотности застройки:
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Статья 18. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков
Информация об изменениях:
Решением Думы города Бийска Алтайского края от 25 мая 2017 г. N 853 статья 18 настоящего приложения изложена в новой редакции
Статья 18. Коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков
1. Основными нормативными показателями плотности застройки являются коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки земельных участков.
2. Коэффициент застройки определяется как отношение суммы площадей зданий, которые можно разместить на территории земельного участка к площади земельного участка.
3. Площадь застроенной части участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, площадки погрузочных устройств, подземные сооружения, над которыми не могут располагаться здания и сооружения.
4. В площадь застроенной части участка не включаются площади, занятые отмостками вокруг зданий и сооружений, тротуарами, автомобильными и железнодорожными путями, площадками для отдыха, зелеными насаждениями, открытыми автостоянками, подземными зданиями и сооружениями или их частями, если над ними могут располагаться здания и сооружения.
5. Подсчет площадей, занимаемых зданиями и сооружениями, производится по внешнему контуру их наружных стен на уровне планировочных отметок земли.
6. Суммарная площадь зданий определяется как сумма общей площади зданий, сооружений, в том числе и подземных.
7. Коэффициент плотности застройки устанавливается для земельных участков, предназначенных для строительства в жилой зоне. Определяется как отношение суммарной площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).
8. Устанавливаются следующие предельные максимальные значения коэффициента плотности застройки:
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Как определить соразмерность земельного участка?
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Согласно п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) передача земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется путем продажи земельных участков собственникам объектов без проведения торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Однако, исключительное право распространяется на экономически обоснованный размер участка.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать только земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № ВАС-2241/14 по делу № А36-7382/2012, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 02.12.2013 № ВАС-17012/13 по делу № А51-20731/2012, Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10.09.2013 № ВАС-12073/13 по делу № А56-49682/2012, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2017 № Ф05-9349/2017 по делу № А41-19626/16), Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 03.05.2018 по делу № А72-1016/2018.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации предполагает преимущественный выкуп земельного участка собственником объекта недвижимости именно под объектом, а не всего земельного участка, на котором он расположен.
В целях приобретения в собственность земельного участка за плату на основании ст. 39.3 ЗК РФ, на основании права собственности на объект капитального строительства, построенного и зарегистрированного в установленном законом порядке, необходимо проведение экспертизы, подтверждающей соответствие площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства и необходимость всего земельного участка в существующих границах для эксплуатации здания и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Как рассчитать плотность застройки | Коэффициент плотности застройки | Коэффициент застройки | СП 42.13330.2016
При выполнении проектов планировки территорий и генеральных планов необходимо ориентироваться во множестве законодательных актов, сводов правил, государственных и местных норм проектирования.
А с расчетов плотности застройки и плотности населения жилого района или квартала (микрорайона) начинается работа над проектом планировки и межевания.
Многолетний опыт проектирования коттеджных, малоэтажных и многоэтажных жилых застроек позволил мне создать эту небольшую статью в помощь моим коллегам-проектировщикам: архитекторам и генпланистам.
Показатели плотности застройки необходимо рассчитывать на всех стадиях проектирования: проекты планировки территорий (ППТ), планы земельных участков (ПЗУ), генеральные планы (ГП).
Постараюсь наиболее полно и подробно привести примеры расчетов показателей плотности застройки для конкретного жилого квартала, со ссылками на нормы проектирования.
Некоторые нормативные документы (СП, СНиП) вы можете скачать в начале этой статьи.
Характеристика жилого квартала
Возьмем пример из реальной жизни и рассмотрим квартал малоэтажной жилой застройки (4-8 этажей) в среднем по количеству населения городе Приволжского федерального округа (67000 жителей).
В в соответствии с СП 131.13330.2018 «Свод правил. Строительная климатология. СНиП 23-01-99*»
(утв. Приказом Минстроя России от 28.11.2018 N 763/пр) участок относится к климатическому району IIВ.
Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-7 (зона застройки малоэтажными жилыми домами и среднеэтажными жилыми домами от 4 до 8 этажей).
Квартал находится в центре города, в 200 метрах есть общеобразовательная школа.
Нормативная плотность застройки по «Правилам землепользования и застройки» города для данной территориальной зоны Ж-7: не выше 40%.
Показатель нормативной плотности застройки указывается также в Градостроительном плане участка.
Техническое задание от заказчика: определить максимально возможную для строительства общую площадь квартир для данной территории при застройке 4 или 5-этажными жилыми домами, определить количество жителей и предусмотреть строительство детского сада.
Исходные данные для расчета плотности застройки
Принимаем значение жилищной обеспеченности (Ж) по согласованию с заказчиком 30 м2 на одного человека (стандартное жилье). Значение жилищной обеспеченности зависит от многих факторов. Например, если в городе, по данным статистики, на 1 человека приходится 25 м2 жилья, то жилищную обеспеченность 30 м2 на 1 человека брать просто глупо, надо брать 40 м2 на расчетный срок. Кстати, чем выше эта цифра, тем дороже и комфортнее жилье.
Этажность. Квартал находится в зоне застройки многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности (от 4 до 8 этажей).
Площадь территории 53100 м2 (5.31 га).
Площадь застройки одной типовой секции жилого дома – 463 м2
Площадь застройки детского сада – 1270 м2.
Количество этажей: 4 и 5.
Примечание: типовую секцию средней этажности предлагаем заказчику из своих прежних наработок, то есть, повторного применения. Но, по своему желанию застройщик может заказать индивидуальные жилые дома. Первоначальные расчеты выполняем, ориентируясь на существующие проекты жилых домов, в нашем примере – малоэтажных.
Формулы для расчета плотности застройки, коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки микрорайона (квартала)
Расчеты будем производить в соответствии с действующими нормами проектирования.
Основными показателями плотности застройки являются:
Меня часто спрашивают, какова максимальная и минимальная плотность застройки. Отвечаю: при проектировании территорий мы должны стремится к максимальной плотности застройки, потому что низкая плотность застройки экономически невыгодна. При этом коэффициент плотности застройки должен приближаться к нормируемому значению: у нас 0.8.
При выполнении расчетов следует учитывать примечание 2 таблицы Б.1 приложения «Б» СП 42.13330.2016: « При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. ». То есть, получается, что площадь застройки умножаем на количество этажей, и получаем площадь этажей.
Пример расчета коэффициента застройки и коэффициента плотности застройки квартала
1 вариант решения застройки
Рассмотрим 1 вариант застройки квартала, состоящей из 15 типовых секций и детского сада, и выполним расчеты. Этот вариант из 15 секций 4-этажных был предложен заказчиком.
Площадь территории квартала, Sтерр=53100 м2 (5.31 га).
Площадь застройки одной секции жилого дома, Sз – 463 м2.
Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2.
Площадь этажей одной жилой секции, S: 463х4=1852м2.
Количество жилых секций N=15.
Площадь застройки квартала, Sзастр=Sз х N+Sздс,
Sзастр = 463х15 + 1270 = 8215 м2
Площадь этажей всех жилых секций, Sж.эт=S х N,
Sж.эт =1852 х 15 = 27780 м2
Площадь этажей 2-этажного детского сада, Sдс.эт=Sздс х 2,
Sдс.эт = 1270 х 2 = 2540 м2.
Площадь этажей зданий квартала, Sэт=Sж.эт+Sдс.эт:
Sэт=27780+2540= 30320 м2
Коэффициент застройки Кз=Sз астр/ Sтерр,
Кз=8215/53100=0.15, меньше нормативной 0.4.
Коэффициент плотности застройки, Кпл.з.= Sэт/Sтерр,
Кпл.з.= 30320/53100=0.57, меньше нормативной 0.8.
Плотность застройки, П = Sз астр/Sтерр х 100.
П = 8215 / 53100х100=15%, меньше нормативной 40%.
Следовательно, нужно увеличить количество секций, чтобы показатели плотности застройки стали выше. Если повысить этажность, то плотность застройки останется 15%, что меньше 40% более чем в два раза. Однозначно, увеличиваем количество секций, а не этажность!
Расчет количества типовых жилых секций, размещаемых на территории квартала
Сначала находим максимальную площадь этажей (Sэт) для данного квартала площадью 5,31 га и нормируемым коэффициентом плотности застройки 0.8 по формуле Sэт = Sтерр х 0.8.
Затем определяем необходимое количество секций (N) по формуле:
N=(42480-2540)/1852 = 39940/1852 = 21 секция.
Итак, в результате расчетов получается, что на данной территории можно построить 21 взятую для расчета жилую секцию и детский сад.
Теперь выполним проверочные расчеты для второго варианта застройки квартала.
2 вариант решения застройки
Выполним проверочные вычисления для второго варианта.
Площадь территории квартала, Sтерр=53100 м2 (5.31 га).
Площадь застройки одной секции жилого дома, Sз – 463 м2.
Площадь застройки детского сада Sздс=1270 м2
Площадь этажей одной жилой секции, S=463х4=1852м2.
Количество жилых секций N=21.
Площадь застройки квартала, Sзастр=Sз х N + Sздс:
Площадь этажей всех жилых секций, Sж.эт=S х N,
Площадь этажей 2-этажного детского сада, Sдс.эт=Sздс х 2,
Площадь этажей зданий квартала, Sэт=Sж.эт+Sдс.эт.
Sэт = 38892+2540=41432 м2
Коэффициент плотности застройки, Кпл.з.= Sэт/Sтерр,
Кпл.з.= 41432/53100=0.78, меньше нормативной 0.8. (почти максимальный).
Плотность застройки, П = Sз астр/Sтерр х 100,
П = 10993 / 53100х100=21%, меньше нормативной 40%.
Второй вариант подходит! Осталось выполнить благоустройство, макет застройки, и согласовать во всех инстанциях.
Расчет количества жителей квартала
Посмотрим теперь, сколько человек будет жить в этом квартале.
Количество жителей микрорайона Кж определяется по формуле:
Площадь этажей жилых секций, рассчитанная по наружным граням стен зданий, составляет Sж.эт = 38892 м2
Следовательно, фактическая общая площадь квартир, рассчитанной по СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003″
(утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр)
(ред. от 19.12.2019) окажется примерно на 20 % меньше, поскольку мы из Sж.эт должны вычесть площадь наружных стен и перегородок, а также площадь лестничных клеток.
Все здания, дороги, площадки и элементы благоустройства следует разместить на территории квартала в соответствии с выбранной архитектурной концепцией, а также с учетом градостроительных, санитарных и противопожарных норм.
Обычно заказчик просит предоставить не менее двух-трех концептуальных решений застройки квартала, чтобы было из чего выбирать. В нашем случае можно сделать вариант с меньшим количеством секций, но этажность половины жилых домов повысить до 5-ти этажей.
Далее выбранный вариант застройки проходит все согласования в установленном порядке.
Расчет плотности населения микрорайона
Расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м2 на одного человека не должна превышать 450 чел./га. (п.7.6 СП 42.13330.2016).
Определяем расчетную плотность населения нашего квартала при жилищной обеспеченности 30 м2/чел.:
Определяем фактическую плотность населения нашего квартала:
Рнас.= Кжит/Sтерр.=1037/5.31=195 чел/га.
195 чел/га меньше нормативной 300 чел/га: соответствует нормам.
Выводы
На выделенной для проектирования и строительства городской территории площадью 5.31 га можно разместить 21 жилую секцию в 4 этажа с общей площадью квартир 31114 м2 и детский сад. Количество населения составит примерно 1000 человек.
Точное количество жителей квартала можно рассчитать после того, как будут выявлено количество предприятий обслуживания, необходимое для этой территории.
Поскольку предприятия обслуживания будут располагаться на первых этажах жилых домов, то общая площадь квартир несколько снизится по отношению к ранее подсчитанной цифре 31114 м2, примерно на 10%.
Примечание: плотность застройки столицы и крупнейших городов является очень высокой и назначается местными нормами.
Понравилась статья? Поделись!
Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства
Стоимость услуги от 70 000 рублей
В целях приобретения арендатором в собственность земельного участка, за плату земельных участков на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, на основании права собственности на объект капитального строительства, построенного и зарегистрированного в установленном законом порядке, необходимо проведение экспертизы, подтверждающей соответствие площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства и необходимость всего земельного участка в существующих границах для эксплуатации здания и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
Вопрос определения необходимой площади земельных участков, на которых располагаются объекты капитального строительства, является актуальным, так как при формировании земельного участка под объектами недвижимости, в состав такого участка должна быть включена как площадь «пятна застройки», так и не застроенная часть, необходимая для прохода посетителей, парковки автомобилей, технического обслуживания здания, разворота автотранспорта аварийных служб и пр.
Для заказа услуги «Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства» Вам достаточно просто позвонить в отдел экспертизы, по телефону 8 (916) 334-36-49, согласовать с нами все пожелания и предоставить документы для исследования. Все организационные сложности мы возьмем на себя и предоставим вам готовый результат.
Составление и
выдача заключения
Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства
В соответствии с действующим законодательством предельные размеры земельных участков, предоставляемых под расположенные на них здания, строения и сооружения, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Местоположение границ земельного участка, формируемого под объектами недвижимого имущества, и, соответственно, его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Расчет площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, осуществляется на основании установленных градостроительных норм и норм проектирования. Вопросы, связанные с определением площади земельного участка, являются вопросами, требующими специальных познаний в сфере строительства и землепользования. Заключение о площади земельного участка, выданное нашими специалистами (экспертами), принимается судом в качестве подтверждения площади участка, необходимой для эксплуатации капитальных объектов. Представление такого заключения и активная позиция землепользователя в суде сможет способствовать принятию судом положительного решения.
Наши специалисты готовы предложить Вам качественные услуги по независимой экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства для суда. Компания оказывает поддержку в суде. Представитель организации, при необходимости, разъяснит в суде методики, применяемые и отраженные в экспертизе.
Наша организация аккредитована при судах общей юрисдикции и включена в список экспертных учреждений, размещенном на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы
На рынке консалтинговых услуг действует большое количество организаций, которые оказывают услуги по экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства, для предоставления в судебные органы. Однако качество выпускаемых ими заключений, зачастую не только не соответствуют требованиям и нормам законодательства, но и содержат не верные результаты. Для того чтобы убедиться в качестве заключения Вы можете воспользоваться услугой Рецензия на экспертизу
ЭКСПЕРТИЗА ПЛОЩАДИ УЧАСТКА К ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ
Обоснование размера земельного участка в соответствии с площадью капитального строительства
С признанием частной собственности на землю в законодательстве появилась норма для собственника объекта недвижимости об исключительном праве на земельный участок под ним (получение в аренду либо выкуп в собственность). Казалось бы, здесь все довольно просто: оформил в собственность расположенное на земельном участке здание — получил исключительное право на выкуп или аренду такого участка. А для реализации такого права нужно лишь предоставить в уполномоченный орган власти заявление и необходимый пакет документов, после чего заключить соответствующий договор.
Однако с момента появления исключительного права собственника объекта недвижимости на земельный участок под ним началось длящееся уже не первый десяток лет противостояние государственных органов, которые любыми способами пытаются это право ограничить. Наиболее часто основанием для отказа в выкупе становится несоразмерность площади объекта недвижимости площади испрашиваемого участка. И хотя Земельный кодекс РФ уже не содержит такого понятия, собственникам по-прежнему нужно быть готовыми обосновать такую соразмерность.
Ссылка госорганов на критерий несоразмерности участка при выкупе неправомерна.
До недавнего времени особенности предоставления земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости регулировались ст. 36 ЗК РФ. Именно с ее формулировками связано использование госорганами критерия несоразмерности площади находящегося в собственности объекта и выкупаемого земельного участка в попытке ограничить рамки исключительного права собственника недвижимости. Иными словами, при обращении за выкупом либо оформлением аренды участка собственник объектов недвижимости зачастую получал отказ с указанием на то, что для эксплуатации построенных объектов требуется меньший по площади участок, чем был предоставлен ранее для их строительства (постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2009 по делу № А52-5057/2008, от 28.01.2013 по делу № А66-5667/2012, от 27.01.2014 по делу № А56-20059/2013, Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, АС Северо-Западного округа от 12.09.2014 по делу № А56-71659/2013, определения ВАС РФ от 03.10.2011 по делу № А59-4029/2010, от 02.12.2013 по делу № А51-20731/2012).
Анализ судебной практики показывает, что суды при рассмотрении заявлений о признании незаконными таких отказов почти всегда вставали на сторону органов власти. Наиболее распространенная аргументация в судебных актах в пользу государства включала в себя ссылки на п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Представляется, что выработанный правоприменительной и судебной практикой критерий соразмерности площади объекта недвижимости и площади ранее предоставленного для строительства земельного участка основан на вольном толковании норм ЗК РФ, которые к тому же в данном случае не применимы. Так, установленный п. 2 ст. 35 ЗК РФ принцип определения площади земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ справедлив лишь тогда, когда имеет место переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому и устанавливается размер площади участка, необходимый для его использования. Кроме того, в п. 3 этой же статьи, где определяется порядок преимущественного права покупки земельного участка собственником объекта недвижимости, говорится о целом земельном участке, а не его используемой части.
В пункте 7 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым площадь земельного участка надлежало определять с учетом фактического землепользования, речь и вовсе шла только о тех случаях, когда не был осуществлен государственный кадастровый учет. Таким образом, государственные органы и суды неправомерно ссылались на вышеуказанные нормы, когда речь шла о поставленных на кадастровый учет участках, которые изначально предоставлялись будущему собственнику для строительства соответствующего объекта недвижимости. Из-за такого вольного толкования применение норм ст. 36 ЗК РФ было постепенно подведено к тому, что, если изначально участок был предоставлен только для строительства того или иного объекта, либо, наоборот, эксплуатировался под давно построенным зданием, собственник этого объекта мог реализовать свое исключительное право выкупа лишь в отношении части такого участка. При этом он должен был доказать необходимость использования испрашиваемой площади в заявленных целях.
Решения в пользу собственника объекта недвижимости встречались лишь при применении судами формального процессуального подхода, когда бремя доказывания распределялось исходя из норм об оспаривании решений и действий (бездействия) органов власти. Так, например, суд отклонил довод предыдущего арендатора о вели чине земельного участка, и то только потому, что при рассмотрении спора государственный орган не ссылался на несоразмерность участка. При этом суд сослался на те же нормы и указал, что спорный земельный участок сформирован с учетом назначения здания, является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания (постановление ФАС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2012 по делу № А56-63161/2011). Между тем такое основание для отказа в предоставлении в собственность земельного участка вообще не было предусмотрено земельным законодательством.
Если участок сформирован согласно проекту межевания, уполномоченный орган не вправе отказать в его выкупе С 01.03.2015 на смену ст. 36 ЗК РФ пришла ст. 39.20 ЗК РФ.
Внесенные изменения давали надежду на качественное изменение общего подхода правоприменительной и судебной практики. Это было связано с изменением подхода к формированию земельных участков: теперь это не произвольный процесс, и земельный участок формируется только в соответствии с проектом межевания или, если проект межевания не утвержден, схемой расположения земельного участка (ст. ст. 39.14, 39.15, 39.20 ЗК РФ). Кроме того, из законодательства исчез критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учета фактического землепользования. Исключены также и упомянутые выше нормы — ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ.
Если же предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015), устоявшаяся аргументация госорганов в любом случае применена быть не может. Как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому, буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, следует прийти к выводу о возможности выкупить арендованный участок полностью, даже если его площадь, по мнению государственного органа, превышает потребности заявителя. Однако по прошествии полутора лет можно констатировать, что позиция уполномоченных органов власти и судов не претерпела каких-либо значимых изменений.
Так, в одном из недавних дел суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации города в предоставлении в собственность земельного участка, который находился в распоряжении заявителя по договору аренды для строительства. Суд не принял довод заявителя о том, что положения ст. 39.16 ЗК РФ не устанавливают такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, как несоразмерность площади испрашиваемого участка площади участка, необходимой для целей нормальной эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. При этом суд сослался на п. 20 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171- ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данному пункту до утверждения в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются установленные до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков (постановление АС Уральского округа от 04.05.2016 по делу № А76-25487/2015).
В указанном постановлении также приведены ссылки на постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.04.2012 № 12955/11, в соответствии с которыми при рассмотрении дел об оспаривании отказа госоргана в предоставлении земельных участков в порядке ст. 36 ЗК РФ суды должны исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости. Аналогичная аргументация содержится и в других принятых в соответствии со вступившими в силу изменениями в ЗК РФ судебных актах (постановления АС Московского округа от 31.05.2016 по делу № А41-34819/2015, Уральского округа от 01.06.2016 по делу № А76-15873/2015, Поволжского округа от 25.07.2016 по делу № А65-21177/2015).
Встречаются лишь единичные примеры судебной практики, опровергающие доводы органов власти об отсутствии дока зательств необходимости участка той или иной площади для эксплуатации объекта недвижимости. Так, в одном из дел суд указал, что это не свидетельствует о наличии правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, поскольку соответствующее право носит исключительный характер и обусловлено наличием в собственности заявителя расположенного на таком участке объекта недвижимости (апелляционное определение ВС Республики Марий Эл от 05.11.2015 по делу № 33-1857/2015). Следует заметить, что у Верховного суда РФ нет единой позиции по рассматриваемому вопросу. Так, в одном случае Верховный суд согласился с выводами нижестоящих судов о том, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе (определение от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015). Однако в другом деле он прямо указал, что собственник обязан подтвердить необходимость земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и в соответствии с нормами ЗК РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 (определение ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).
Доказать позицию собственника поможет землеустроительная экспертиза
Как видно из вышеизложенного, судебная и административная практика, которая успела сформироваться после вступления в силу последних изменений в ЗК РФ, за редким исключением, достаточно инертна и имеет тенденцию подводить существующие нормы под сложившийся за долгие годы подход. Не оказывают какого-либо существенного влияния на подход судов ни прямые формулировки закона, ни переход к продаже участков по 100% кадастровой стоимости, изменившие экономическую целесообразность сохранения государственной собственности на землю. Несмотря на экономическую бессмысленность действий государственных органов по противодействию выкупу земельных участков и отсутствие правового обоснования применения критерия соразмерности площади объекта и выкупаемого участка, количество таких споров сохраняется на том же уровне. В связи с этим инвестору, заинтересованному в выкупе земельного участка, целесообразно учитывать необходимость обоснования соразмерности земельного участка и использовать выводы «предупреждающей» землеустроительной экспертизы для повышения своих шансов на выкуп участка.