что такое садовое товарищество в беларуси
Садовое товарищество
Садовое товарищество – некоммерческая организация, объединение владельцев земельных участков, создаваемая с целью организации совместного садоводства и обеспечения комфортных условий для отдыха.
Участки в садовом товариществе делятся на два типа:
Фактически, участками, предназначенными для совместного использования, являются пространства междуличными владениями.
Создание садового товарищества происходит по результатам собрания учредителей – владельцев участков земли и домов, которые расположены на близлежащих территориях. Решение о создании товарищества должно приниматься единогласно, в противном случае граждане, выступавшие против создания организации, могут оспорить принятое против их воли решение в судебном порядке, установленном законом.
Так как садовое товарищество – это некоммерческая организация, то оплата текущих расходов производится за счёт плановых и внеплановых членских взносов. Стоит отметить, что наличие вступительных взносов не является обязательной практикой, и данный вопрос должен регулироваться Уставом.
Если гражданин РБ решает купить дачу и вступить в садовое товарищество, то ему следует заранее подробно изучить карту посёлка вообще и садового товарищества в частности, узнать о том, какие работы по обустройству участков общего пользования уже проведены, что планируется делать в ближайшие годы. От ответов на эти вопросы во многом зависят размеры и частота внесения членских взносов.
Аспекты создания и функционирования садовых товариществ
Что касается юридических аспектов создания и функционирования садовых товариществ, то эти вопросы регулируются несколькими законодательными актами и нормативными документами:
Что касается объективных преимуществ и недостатков вступления в садовое товарищество, то говорить о них крайне трудно. Всё зависит от конкретного товарищества и его председателя, а также от того, насколько давно товарищество было организовано. Члены разных садовых товариществ говорят о совершенно разных преимуществах и недостатках.
Дача: в садовом товариществе или в деревне?
«Съездить на дачу» – в этой фразе каждый найдет что-то свое.
Кто-то подумает о шашлыках и выходных на лоне природы. Кто-то – о выращивании и сборе урожая из своего сада или огорода. А кто-то – о деревенской печке с ностальгией «как в детстве у бабушки». Но в любом случае дача уже давно стала неотъемлемой частью жизни для многих людей.
Где и как лучше организовывать свой дачный отдых? Для того, чтобы вы смогли для себя ответить на этот вопрос, мы подготовили серию статей о дачах. В первой части поговорим о том, какой может быть «дача» и в чем разница между домиком в садоводческом товариществе (СТ) и в деревне.
Дача – что это такое?
Понятие «дача» в обыденном понимании и с юридической точки зрения различается. В жизни дачей называют любой объект, как правило, находящийся за городом, куда мы выезжаем отдохнуть или поработать на участке.
Его свойства и характеристики, обустройство и расположение могут быть абсолютно разными: от незастроенного земельного надела с организованной зоной для отдыха, грядками и садом, до участка со строением для временного пребывания или добротного дома для проживания целой семьи.
Слово «дача» появилось в русском языке в начале XVIII века. Так называли земли рядом с Петербургом, которые Петр I дарил («давал») знати. До основания этого города весь царский двор размещался в Москве. Когда Петербург стал новой столицей, возникла необходимость в подходящем для дворян жилье. Дачи тех времен совсем не напоминали сегодняшние – это были большие поместья площадью в сотни гектаров, с настоящими особняками. Но само понятие «дача» вошло в обиход в значении «временное жилье за городом».
На начальном этапе для многих не имеет особого значения юридическая составляющая расположения и назначения земли: садоводческое товарищество, дачный кооператив либо населенный пункт в сельской местности – деревня, агрогородок, поселок или хутор. Скорее интересуют параметры самого участка и постройки, удаленность от города, подъездные пути и транспортное сообщение, наличие поблизости леса, озера или реки.
Несмотря на то, что разница между данными объектами в реальной жизни весьма условна, она все же есть, и это закреплено в законодательстве. Так, например, понятия дачи и садового домика практически идентичны:
«Дача – капитальное строение (здание), расположенное в дачном кооперативе и предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания»;
«Садовый домик – капитальное строение (здание), расположенное в садоводческом товариществе и предназначенное для отдыха, сезонного или временного проживания».
Из самих определений вытекает, что ни дача, ни садовый домик не предназначены для постоянного проживания и, следовательно, зарегистрироваться в них в качестве места постоянного жительства не представляется возможным. Это главное отличие двух данных объектов от дома в деревне. Последний имеет статус жилой недвижимости, где возможна регистрация по постоянному месту жительства.
Отличие дачи, садового домика или дома в деревне в юридическом понимании связано исключительно с целевым назначением земельного участка, на котором находится строение. Фактически идентичные постройки документально будут оформлены по-разному в зависимости от месторасположения: любое капитальное строение в СТ будет считаться садовым домиком, в дачном кооперативе – дачей, в населенном пункте – жилым домом.
От назначения земли зависят права и обязанности владельца. Если надел предназначен для дачного строительства, то владелец обязан построить на нем капитальное строение (дачу). Заниматься садом или грядками на таком участке – право хозяина, а не обязанность.
На участке же с целевым назначением для ведения коллективного садоводства (или просто садоводства) обязанность владельца заключается в разведении садовых культур, так как это является основным условием целевого использования земли. Однако это не исключает возможность возведения садового домика для временного проживания или хозяйственных построек.
На участке с целевым назначением для строительства и обслуживания жилого дома возможно размещение индивидуального жилого дома, в зависимости от места расположения и частоты использования данного строения, мы можем его называть дачей или домиком в деревне. Использование всех вышеперечисленных земельных участков по иному целевому назначению – ведение личного подсобного или фермерского хозяйства, а также огородничество – исключено.
Дачных кооперативов в Беларуси очень мало – счет идет на единицы, и большинство из них расположено на территории Минской области. О них в этой статье мы говорить не будем, так как для жителей нашего региона это не актуально. В процессе поиска подходящего объекта для обустройства дачи как места для отдыха и работы на земле для брестчан обычно выбор стоит между участком в садовом товариществе (с расположенным на нем строением или без него) либо домиком в деревне.
Садовый домик или участок в садоводческом товариществе
Количество СТ в стране исчисляется тысячами. Только в Брестском районе расположено 246, а в самом Бресте – 20. В каждом из них – от нескольких десятков до нескольких сотен и даже тысяч участков. Садовый домик или просто участок в товариществе – это и есть та самая «дача», куда можно ездить в выходные или во время отпуска.
Земля в товариществе предназначена для того, чтобы заниматься коллективным садоводством. На таком участке можно разбить сад и огород, возвести садовый домик или другие хозяйственные постройки. Максимальная площадь надела в СТ закреплена законодательно и не может быть больше 15 соток. Но в основном, размеры участков в товариществах в черте Бреста и в ближайших районах составляют от 4 до 10 соток.
Садоводческое товарищество – некоммерческая организация, осуществляющая свою деятельность на основе членства граждан, использования предоставленных для ведения коллективного садоводства земельных участков в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур, создания условий для отдыха и досуга, удовлетворения иных потребностей членов товарищества.
Земельные участки в СТ, находящиеся в частной собственности, – это один из видов земли в Беларуси, который может быть продан физлицом на вторичном рынке без наличия капитального строения (либо незавершенного законсервированного строения) на нем. Но все же «дача» как место для отдыха или работы на земле чаще всего подразумевает домик на участке.
Садовые домики отличаются большим разнообразием: в нашем каталоге можно найти предложения от самых простых однокомнатных строений из недорогих материалов до добротных с несколькими помещениями. Но в любом случае – это капитальные строения, предназначенные для длительной эксплуатации. Соответственно, сарай или другая хозпостройка для хранения инвентаря садовым домиком не признается. Один из критериев – это прочная связь с землей, то есть фундамент из долговечных материалов. Такой домик можно оформить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, в этом случае он признается недвижимым имуществом.
В то же время, садовый домик не предназначен для постоянного проживания, в нем можно зарегистрироваться только на временной основе (до 1 года с правом продления).
Поэтому если вам нужно зарегистрироваться по месту проживания (а в Беларуси без такой регистрации постоянное проживание запрещено), то даже при наличии садового домика в собственности, этот вопрос не разрешится.
В большинстве садовых товариществ Бреста и рядом с городом централизованно подведен свет, вода – из скважин, колодцев или колонок, в трети из них есть газ. При этом тарифы на потребление света и газа в СТ и в жилом массиве отличаются.
Несмотря на то, что в каждом домике есть свой счетчик, за электроэнергию придется платить по тарифам для юридического лица, которым является товарищество. Стоимость газа также будет выше, чем для жилого дома, потому что для СТ она установлена на уровне себестоимости.
С состоянием подъездных путей ситуация разнится: все зависит от конкретного товарищества, а также от расположения участка на территории.
Асфальтированная или хорошая гравийная дорога может быть проложена от трассы до въезда в СТ, но если участок находится на дальней улице, далеко не всегда можно добраться до него по комфортному покрытию.
Многие товарищества расположены удобно, налажено регулярное движение общественного транспорта: автобусы, маршрутки, пригородные поезда быстро довезут дачника до СТ. Кроме того, в дачный сезон автопарки запускают дополнительные маршруты. Но есть и немало отдаленных от железной дороги или трасс товариществ, и ездить туда придется только на собственном транспорте.
Торговая инфраструктура в самих товариществах не предусмотрена. Если СТ находится в черте города, недалеко от нее или рядом с деревнями, дачники могут делать покупки в ближайшем магазине в населенном пункте. Если же на удалении, то придется заранее запасаться всем необходимым. В некоторых товариществах работают сезонные киоски.
Стоит иметь ввиду, что, покупая участок или домик в СТ, вы вступаете в товарищество и принимаете на себя дополнительные обязательства. А именно: следовать уставу, платить взносы (членские, целевые, дополнительные), выполнять решения общего собрания, даже если вам лично не нужны, например, подвод газа, облагораживание общих территорий или подъездных путей.
При нарушениях (два и более раз в течение шести месяцев подряд) собрание может принять решение исключить члена из товарищества. В таком случае он обязан в течение года распорядиться своим имуществом (продать, подарить и т.д.).
Домик в деревне
Главное отличие дома в сельской местности от дачного или садового домика – это статус жилой недвижимости. В деревне точно так же можно заниматься огородничеством и садоводством, но покупка дома дает сразу несколько преимуществ.
Во-первых, это возможность постоянной регистрации, которая отсутствует для садового домика.
Во-вторых, – пониженные тарифы на потребление электроэнергии и газа, предусмотренные для сельской местности.
В-третьих, приобретая домик в деревне, не нужно вступать в коллективные сообщества и подчиняться их решениям: у хозяина такой недвижимости больше свободы в действиях.
Вопросы благоустройства дорог и территории населенных пунктов решаются местными исполнительными органами, а проведение коммуникаций в сельской местности финансируется из государственного бюджета.
Во многих деревнях поблизости с Брестом уже давно есть централизованный свет и газ. Но в некоторых по-прежнему вместо водопровода может быть колодец, а вместо газа – печное отопление.
В деревнях, в отличие от большинства садовых товариществ, обычно есть основные элементы инфраструктуры: магазины или автолавки, общественный транспорт (автобусные и железнодорожные маршруты). В то же время, в отдаленных населенных пунктах, полузаброшенных деревнях инфраструктура может частично или полностью отсутствовать.
Владея жилым домом в деревне, вы имеете право официально сдавать его в аренду и получать доход.
Еще один вариант заработка: сельский дом вы можете превратить в агроусадьбу и заниматься туристическим бизнесом, который набирает популярность как среди белорусов, так и у гостей из других стран.
Дома в деревне продаются в различном состоянии – от жилого до требующего реконструкции. Они возведены на больших участках (15-25 соток), и именно благодаря этому можно по-настоящему насладиться уединением и реализовать свои дачные задумки в полной мере: построить баню и беседку, посадить целые огородные «плантации» и сад со множеством деревьев.
Однако такой участок требует больше внимания и сил для благоустройства. Дома в сельских населенных пунктах, которые удобно расположены рядом с Брестом, поблизости с железнодорожными станциями и трассами, могут иметь достаточно высокую стоимость. Даже если само строение находится не в лучшем состоянии, хорошая локация, наличие инфраструктуры и другие факторы ощутимо влияют на цену.
Поэтому рассматривая возможность покупки дачи с учетом финансовой стороны вопроса, надо понимать, что дом в деревне скорее всего обойдется в большую сумму, чем садовый домик в СТ.
Кратко: разница для покупателя
| Критерий | Садовый домик | Домик в деревне |
| Где находится | В садоводческих товариществах. | В сельских населенных пунктах. |
| Целевое назначение земельного участка | Ведение коллективного садоводства. | Обслуживание индивидуального жилого дома. |
| Площадь надела | До 15 соток, в среднем – 4-10 соток. | От 15 до 25 соток. |
| Возможность регистрации | Можно зарегистрироваться временно (до 1 года с правом продления). | Можно зарегистрироваться на временной или постоянной основе. |
| Дополнительные обязанности | Необходимость подчиняться уставу товарищества и выполнять решения членов общества, платить взносы. | Нет. |
| Возможность сдавать в аренду | Есть. | Есть. |
| Транспортное сообщение | В зависимости от расположения: – городские и пригородные автобусы и маршрутные такси; – сезонные автобусные маршруты; – железнодорожное сообщение. |
Нередко для проезда к СТ необходим только личный транспорт,
так как удобные общественные маршруты отсутствуют.
автобусы, маршрутные такси, поезда.
Деревни также могут находиться в ощутимом отдалении от дорог, используемых общественным транспортом.
В зимний период сезонный водопровод отключается.
(как для юрлица – товарищества), а тарифы на газ установлены на уровне себестоимости.
Возможна выездная торговля (автолавки).
Во второй части этой серии статей мы более подробно рассказываем о том, на что необходимо обратить внимание при выборе дачи в садоводческом товариществе, и какие варианты есть поблизости с Брестом.
Пишу тексты, которые помогают разобраться в сложных вопросах
Делюсь интересными историями из жизни агентства недвижимости, готовыми кейсами, практическими советами и мнениями экспертов. Рассказываю об объектах, трендах и ситуации на рынке. Собираю обратную связь, отвечаю на ваши вопросы, консультирую на всех этапах от начального интереса до успешной сделки
Как брестчанину выбрать дачу: советы специалистов
Продолжаем говорить о «дачной» недвижимости.
Сегодня расскажем, как стоит выбирать дачу для отдыха или огородничества, а также об СТ поблизости с Брестом, в которых можно приобрести участок.
В лесу и за шлагбаумом
Нестандартные садовые товарищества рядом с Брестом
Специалисты земельного отдела агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» рассказывают о некоторых из них. Наблюдения и критерии оценки у каждого разные.
Как продать дачу в несезон?
Рекомендации для продавцов объектов в садовых товариществах
Что делать, если у вас появилась необходимость продать дачу ближе к зиме? Стоит ли рассчитывать на выгодную сделку и как можно повысить свои шансы при продаже.
✅ В чем заключается разница между дачей, садовым домиком и домиком в деревне?
В быту дачей называют любой объект, как правило, находящийся за городом, куда мы выезжаем отдохнуть или поработать на участке. Отличие дачи, садового домика или дома в деревне в юридическом понимании связано исключительно с целевым назначением земельного участка, на котором находится строение. Фактически идентичные постройки документально будут оформлены по-разному в зависимости от месторасположения: любое капитальное строение в СТ будет считаться садовым домиком, в дачном кооперативе – дачей, в населенном пункте – жилым домом.
✅ Можно ли зарегистрироваться по постоянному месту проживания в садовом домике?
Этот вид недвижимости не предназначен для постоянного проживания, поэтому в нем можно зарегистрироваться только на временной основе (до 1 года с правом продления).
✅ Проводят ли в садоводческие товарищества коммуникации?
В большинстве СТ Бреста и рядом с городом централизованно подведен свет, вода – из скважин, колодцев или колонок, в трети из них есть газ. При этом электроэнергию придется платить по тарифам для юридического лица, которым является товарищество, а стоимость газа установлена на уровне себестоимости.
✅ Какие обязательства есть у члена товарищества собственников?
Следовать уставу, платить взносы (членские, целевые, дополнительные), выполнять решения общего собрания, даже если вам лично не нужны, например, подвод газа, облагораживание общих территорий или подъездных путей. При нарушениях (два и более раз в течение шести месяцев подряд) собрание может принять решение исключить члена из товарищества. В таком случае он обязан в течение года распорядиться своим имуществом (продать, подарить и т.д.)
✅ Каковы плюсы дачи в деревне?
Возможность постоянной регистрации, пониженные тарифы на потребление электроэнергии и газа, предусмотренные для сельской местности. Не нужно вступать в коллективные сообщества и подчиняться их решениям. Вопросы благоустройства дорог и территории населенных пунктов решаются местными властями, а проведение коммуникаций финансируется из госбюджета. В деревнях, в отличие от большинства садовых товариществ, обычно есть основные элементы инфраструктуры: магазины или автолавки, общественный транспорт (автобусные и железнодорожные маршруты).
✅ Можно ли извлечь дополнительную выгоду из дачи в деревне?
Владея жилым домом в деревне, вы имеете право официально сдавать его в аренду и получать доход. Еще один вариант заработка: сельский дом вы можете превратить в агроусадьбу и заниматься туристическим бизнесом, который набирает популярность как среди белорусов, так и у гостей из других стран.
Все о садоводческих товариществах: законодательство, основы правового статуса
Правовой статус садоводческих товариществ регулируется следующими нормативными актами:
– Кодекс Республики Беларусь о земле;
– Типовые правила внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.07.2008г. №1048;
– Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007г. №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 04.08.2014г. №387 запрещается создание новых садоводческих товариществ в пригородной зоне г. Минска, за исключением случаев их создания в результате реорганизации действующих садоводческих товариществ. Свободные (незанятые) земельные участки для коллективного садоводства, расположенные в существующих садоводческих товариществах и находящиеся на территории пригородной зоны г. Минска, предоставляются только по результатам аукционов.
Кроме того, на территории пригородных зон г. Минска, а также областных центров запрещаются купля-продажа, мена, дарение предоставленных для коллективного садоводства земельных участков до истечения 5 лет со дня их оформления первым владельцем.
Понятие садоводческого товарищества и основные термины
Садоводческим товариществом признается некоммерческая организация, которая создается и действует на основе членства граждан в следующих целях:
– создание условий для отдыха и досуга.
Организации и индивидуальные предприниматели не могут быть членами садоводческого товарищества.
Коллективное садоводство – это выращивание плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур.
В границах садоводческого товарищества выделяют земельные участки членов товарищества и земельные участки общего пользования.
На земельных участках общего пользования располагаются дороги, воздушные и кабельные линии электропередачи, трансформаторные подстанции, водопроводы, водонапорные башни, площадки для временного хранения отходов, общие ворота и заборы, другие объекты, необходимые для ведения коллективного садоводства. Объекты общего пользования принадлежат садоводческому товариществу.
– является юридическим лицом;
– имеет в собственности и в пользовании имущество;
– может от своего имени заключать сделки;
– несет самостоятельную ответственность по своим обязательствам;
– может выступать истцом и ответчиком в суде.
Садоводческое товарищество действует на основании устава, утверждаемого гражданами – учредителями.
Садоводческое товарищество имеет печать, вправе объединяться в ассоциации (союзы) и не несет ответственности по обязательствам своих членов.
Понесенные товариществом убытки покрываются за счет дополнительных взносов членов товарищества на основании решения общего собрания либо собрания уполномоченных.
Создание и государственная регистрация садоводческого товарищества
Товарищество создается по решению учредителей – дееспособных граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства, постоянно проживающих на территории Республики Беларусь, которое принимается единогласно на собрании учредителей.
Решение собрания учредителей оформляется протоколом, который подписывают все учредители товарищества.
Учредители товарищества утверждают устав товарищества, избирают органы управления, определяют размер и порядок внесения паевых взносов, а также уполномочивают одного или нескольких учредителей на представление документов в регистрирующий орган.
Государственная регистрация товарищества осуществляется по месту нахождения земельных участков, предоставляемых для ведения коллективного садоводства.
До обращения за государственной регистрацией учредители должны получить в местном исполнительном органе документ о подтверждении возможности размещения товарищества и предполагаемом месте такого размещения.
Для государственной регистрации товарищества предоставляются:
– заявление о государственной регистрации установленной формы;
– копия документа местного исполнительного органа о подтверждении возможности размещения садоводческого товарищества и предполагаемом месте такого размещения;
– оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины за государственную регистрацию (0,5 базовой величины);
Истребование иных документов для государственной регистрации садоводческого товарищества запрещается.
После государственной регистрации садоводческое товарищество изготавливает печать, становится на учет в налоговом органе и открывает счет в банке.
Освоение территории товарищества
Земельные участки членов товарищества осваиваются за счет их средств.
Земельные участки общего пользования осваиваются за счет средств товарищества.
Органы управления товарищества (общее собрание или собрание уполномоченных), председатель товарищества не вправе понуждать членов товарищества к освоению объектов, находящихся за пределами садоводческого товарищества, за счет взносов членов товарищества (например, автомобильных дорог, не состоящих на балансе товарищества и не входящих в состав земель общего пользования).
Председатель садоводческого товарищества не вправе самостоятельно определять порядок использования объектов общего пользования (например, разрешать отдельным членам товарищества размещать свои хозяйственные постройки – гараж, конструкции для хранения дров и инвентаря – за пределами своего земельного участка на территории земель общего пользования). Нет таких полномочий также у общего собрания (собрания уполномоченных), поскольку Типовыми правилами общего распорядка (ч. 1 п. 21) членам товарищества запрещено препятствовать друг другу в пользовании дорогами, водопроводом и иными объектами общего пользования товарищества, в том числе перегораживать или уменьшать ширину дороги принадлежащим им имуществом, включая автотранспорт, засорять места общего пользования бытовыми и иными отходами.
Освоение территории товарищества, возведение садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, создание объектов общего пользования может быть начато только после установления на местности границ земельных участков.
Установление границ земельных участков производится на основании проекта утвержденного проекта и получения товариществом и его членами документов, удостоверяющих их права на земельные участки.
Изменение застройки территории товарищества не допускается без внесения в утвержденный проект организации и застройки территории товарищества.
Александр Жук, юрист-лицензиат, магистр права.